2021房产新政初解读 （下）

我们的问题

这又将是一次国会的快速立法，和以往一样，会出现很多问题。因为现在有的还是草案，有的连草案还没有出台，有的还在等税务局的consultation paper征求意见稿，所以我们现在有很多问题得不到答案，我给大家列举几个：

1.       Re-finance是否属于“money borrowed”? 在税务局的文件上写的是这样一句话”If money is borrowed on or after 27 March 2021 to maintain or improve property acquired before 27 March 2021, it will be treated the same as a loan for a property acquired on or after 27 March 2021."  意思是说如果在2021年3月27日之后借出来的钱用在之前购买的物业上，这个贷款会被认定为3月27日之后购买的物业的贷款。从字面看，转贷款肯定是一个新的贷款申请过程，如果属于，难道大家以后转贷款后的利息就不能抵税了吗？从公平公正的角度来看，我认为很大可能政府会允许同等金额的转贷款抵税，但是这整个政策就不公平，所以我们现在也不清楚，只能等待。

2.       如果我有revolving credit facility，我在2021年3月27日前将钱拿出来用来以后购买物业，那这个贷款是否属于新贷款还是老贷款呢？

3.       什么是利息？是否包括所有的finance costs? 大的银行可能不会这样做，但是小的金融机构或者个人贷款，是否会故意降低贷款利率而增加贷款申请费用或者是管理费用？这些贷款申请费用或者是管理费用是否可以抵税呢？这样做是否违规呢？

4.       如果您以前有ring- fenced的出租房的亏损或者是bright line 明线的亏损，是否可以和以后的出租房的利润或者bright line 明线的盈利相抵扣？

5.       我相信大家都很难将投资房持有10年，我们可以将两个新政策结合在一起考虑，所以大家在10年内卖掉房子的时候，那些前面说的不能抵税的贷款利息是否也就能抵税了？我认为这也是没有太大问题的，只不过需要税务局的确认

我们还有很多这样的疑问在现阶段是无法回答

我们的规划

这些新政策会让投资者在短时间内观望，给市场降温。投资者和市场会对新政策有一个慢慢适应和接受的过程。想想以往的所有税务改变，其实都是出来被骂，然后大家慢慢适应，慢慢接受。投资房不能折旧了，大家骂；bright line两年，大家骂，变成五年，大家骂，rental loss ring-fence，大家还骂，可是大家骂骂也就习惯了，默默地就接受了。

• 对于很多mum and dad这种中产阶级或工薪阶层的投资者，由于纳税金额增高，包括以后贷款利率的上涨，出现现金流的问题，新的政策可能会迫使这些真正的投资者变成炒房者。因为他们期待的Capital Gain已经遥遥无期，无法实现，卖房，得交税，不卖房，也得交税，那不如直接变成炒房团，买完do up再卖，可能这样还能多赚些，至少在税收上没有任何损失
• 可能会有更多人投入到开发市场中，因为以前要么开发是为了长期出租，也有的是担心自己会被定义成为开发商，或者是期待着Capital Gain，畏手畏脚，现在可好，期限都是十年了，开发的贷款利息还可以抵税，不卖出租还得交税，那还不如直接变成专业的开发商
• 在未来的一段时间，很多投资者会将目光转向商业地产或者是再未来可以转成民用的可分割的商业物业
• 可能会出现更多的投资方法和手段，使资金不直接进入民宅投资市场，而是通过投资到PIE，REITS，有限合伙或者unit trust的方式进入到民宅房产市场
• 我们肯定会看到更多的民宅与商业物业或生意这种打包性的投资组合来有效的重组债务，起到减少赋税的作用
• 在短期内，很多朋友可能会在2到3年内需要开始缴纳预缴税，这将给紧张的现金流雪上加霜。还有很多朋友会超过年收入$18万而缴纳39%的个人所得税
  
• 如果您的投资房是给父母或朋友住，并且在收房租，以便让他们来领取房补的话，不妨在租金交的税和可以领取的住房补助金额上权衡一下。
  

这个新政策难道就真的一无是处吗？

以刚才明线测试中的main home为例，我们换位思考一下。如果您买了房子，自住了2年，出租3年，房子卖了赚了$50万，按照5年明线的老政策，这个房子不属于您的main home。 这赚的$50万可是全要交税的。而新政策下，您只需要30万交税，难道这不是一个好消息吗？

后续

虽然财长的这两颗炸弹已经让市场上哀鸿遍野，但是政府的手上还有更大当量的炸弹在等着我们，可以不用，但至少可以起到威慑作用

边境未开，百业凋零，现在唯有房地产这只独苗还在支撑，是否会在5月引入DTI - 债务和收入比？是否会接受绿党的房屋政策，不允许从现有房屋增值中top up equity 来作为首付？我想政府也不想做这杀鸡取卵的事吧。