物业投资大比拼！投民宅还是投商业物业？ - Round 1

最近发现很多朋友对商业物业投资不太了解，总是抱着购买民宅物业的心态和思路去看商业物业投资。我们今天就从几个方面简单聊一聊，看看民宅物业和商业物业投资的区别是什么。

我们今天要从投资回报率，估值方法，资产增值空间，租期长短，空置风险，贷款难度，购买前的调查，税务政策，移民政策，对房客的制约，政府的态度来对比一下民宅物业投资和商业物业投资的区别。

1. 民宅物业和商业物业的概念

我们首先概括一下： 民宅物业包括：公寓，house,  terrace house, town house, units, 大house, 小house 

商业物业包括：零售，餐饮，酒店，仓库，工业，办公室，停车场，酒庄，农场，大型建地 

仅从这一点看，我们就可以看到民宅物业的种类相对简单，而商业物业所涉及的种类却很多，因此商业物业投资是需要很多专业知识的。因为所需要的知识门槛低，所以很多投资人都是从民宅物业投资开始的。

2. 运作上的的区别

民宅投资物业的房客除了付房租和自己的水电网以外，其它的包括地税，保险，维修，管理费甚至连水表的月租费都要由房东负担；

而对于商业物业，租客几乎需要负担几乎所有一切的费用，包括地税，保险，维修（定期维修），管理费，估价，律师费，甚至装修费用。租约结束时还需要恢复原貌。

如果理解了这个区别，我们再来看租金回报率。

3. 租金回报率 

从租金回报率看，一般民宅物业的回报率在2%左右，最近几年，民宅物业的房租增长速度低于房屋价格的增长，而且有时候政府的政策会限制房租的增长频率，例如现在6个月的要求。近几年，民宅物业的持有成本越来越高，例如地税，保险，维修，管理费等，不要忘记我们刚才所提到的民宅物业的费用都由房东承担。因此这造成了房屋价值越高，回报率越低的现象。 

商业物业一般的回报率大约在5%-6%左右。和民宅物业不同的是，所有这些持有费用都是由租客负担。商业物业如果价值越高，租金就越高，是成正比的。商业物业的房租一般会根据CPI通货膨胀率每年上调，而且定期需要做市场估价来调整房租。

4. 估价方法 

民宅物业主要以周边的交易数字为参考。

而商业物业主要以租金回报率来估价。如果房租是5万纽币一年，再根据不同物业的回报率，例如5.5%，那5万房租除以5.5%的回报率，那这个商业物业的价值就是大约91万。例如现在经济不好，如果预计未来1、2年没有租客，买卖双方可以在价格上再商量。 

除去那些豪宅，新西兰的民宅物业绝大部分在200万一下就能买带了。

而商业物业的价格可以从8万的停车位到20万的小warehouse 再到上千万甚至上亿的大型写字楼。

5. 资产增值空间 

在这一点上，我们很难评断哪个更好。对于中低价位的民宅和商业物业来比较的话，民宅物业的增值可能要比商业物业要快的多。

但是对于高价位的商业物业，有的时候会远远高于民宅物业。因为商业物业类型很多，其本身的增值空间也是有区别的。值得一提的是很多商业物业，尤其是像motel, industrial工业或者农业的物业，由于占地面积大，往往会随着zoning 的变化而带来巨大的分割潜力，这种情况下的增值肯定是民宅物业所不能比拟的。

6. 租期长短 

大部分民宅物业通常半年或者一年起租，如果您运气好，遇到了好房客，按时交租，他们也居住稳定。但从数据来看，一般民宅物业平均租赁的时间是两年，房客的可变性较大，尤其现在租房的中介费是由房东支付，虽然羊毛出在养身上，但房客换房时的压力减小了，这也充分体现了政府对租客的照顾，毕竟他们被认定是弱势的一方。民宅物业的优点是比较容易找租客，一个广告，您很快就会见到效果，至少会有几组人来看房，租房属于刚需，市场还是比较活跃的。

商业物业的平均租约时长是3-9年，对于像hotel, motel，一般都是25年到30年。它没有民宅那么好找租客，但只要您成功找到了租客，接下来的几年您就可以到海边晒太阳了。

7. 购买的复杂性 

民宅相对简单，位置，材质，学区，参考周围交易记录，根据自己的要求，支付能力，多看几个open home就可以轻松搞定。 

由于商业物业的种类繁多，里面涉及的知识点很多，相对民宅更复杂。一般购买之前需要做due diligence尽职调查报告。需要您对物业有所了解，包括，物业的title, 以前的财报，当前租金如何？市场价如何？您和租客合约中的条款，物业自身的质量，是不是漏水？抗震等级？商圈属性，混合使用的区域或是轻工业区？是否政府近期对此区域的一些计划或改变？因此这将涉及律师，会计师甚至其它专家的参与。这个过程要比购买民宅物业复杂很多，而且费用也会高很多。 

民宅物业每年需要报税甚至还需要做财务报表，甚至还需要在购买之前做税务规划。

商业物业除此之外一般需要注册GST, 需要申报GST.而且商业物业一般由公司或信托所持有，需要每年做财报，需要定期给房客发账单，因此商业物业在税务方面比民宅物业复杂。

我们会在下一次为大家从空置风险，变现的难度，贷款难度，对房客的保护和制约，灾情的处理和税务政策等方面继续和大家探讨。敬请期待！ 

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